在
司法实务中,经常遇到这几种案件:如儿子在父亲不知道的情况下,将属于父亲的房屋出售给他人;如父亲未经儿子允许下,将儿子房屋卖给他人等等。
处理此类案件,关键是认定
出售讼争房屋行为是否为有效代理行为,所签房屋买卖合同是否有效。在司法实践中,此类案件有如下情形和解决方法:
情形一:在出售房屋时,未取得房屋所有人的委托,其行为为无权代理行为。事后房屋之所有权人也未对出售行为进行追认,故此类出售房屋属于无权代理行为,此类房屋买卖合同为无效合同。
情形二:在出售房屋时,未取得房屋所有人的委托,仅提供了房屋权属证书,并未提供房屋所有人的身份证明及其他相关证件,故此类房屋转让的行为不符合表见代理的构成要件,其代理行为亦应为无效。
1、“表见代理”的概念:《合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权,而以被
代理人签订合同时,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。这就是合同法上的"表见代理"的规定。
2、“表见代理”的特征:无权代理人与被代理人有一定的联系,从而使善意的相对人有正当的理由相信无权代理人有代理权。所谓善意,是指相对人不知道或不应当知道无权代理人没有代理权,而根据无权代理人表面上与被代理人的某种联系,有理由相信他有代理权,以致使合同成立。表见代理的后果是合同的权利义务由被代理人享有和承担。法律关于表见代理的规定,是要保护善意的相对人,维护交易秩序。
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